Счёт эскроу: где лежат деньги дольщика?

Что такое счет эскроу простыми словами?

Счет эскроу — это счет в банке, куда покупатель вносит денежную сумму за квартиру по договору долевого участия и откуда банк отдаёт деньги застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Правила описаны в статьях 15.4 и 15.5 Федерального закона 214-ФЗ.

В сделке участвуют три стороны:

• Депонент — это покупатель квартиры. Он вносит деньги и не может снять их обратно, пока действует ДДУ.
• Эскроу-агент — это уполномоченный банк. Он открывает счёт, учитывает и блокирует деньги дольщика (ч. 2 ст. 15.5).
• Бенефициар — это застройщик. Он получит деньги, когда выполнит условие договора и сдаст дом.

Пока идёт стройка, деньги дольщиков лежат на счетах и застройщику не передаются, а работы ведутся на проектное финансирование банка.

Как перевести деньги на счет эскроу и какие документы нужны?

Деньги переводятся после регистрации ДДУ, а не в момент подписания: в части 3 статьи 5 214-ФЗ указывается, что уплата цены договора производится после государственной регистрации договора — единовременно или в установленный договором период, в безналичном порядке. Порядок такой: 

1. Подписываете ДДУ с застройщиком. В договоре указаны цена, срок оплаты и условие о расчётах через эскроу.
2. Договор регистрируется в Росреестре. До регистрации платить по договору закон не разрешает (ч. 3 ст. 5 214-ФЗ).
3. Открываете счет эскроу в уполномоченном банке. Нужны паспорт, зарегистрированный ДДУ и заявление на открытие счета. Если банк работает через дистанционное обслуживание, заявление и сам договор можно заполнить и подписать простой электронной подписью (ч. 3 ст. 15.5).
4. Вносите цену договора — своими деньгами, кредитными или их сочетанием. Обязанность по оплате ДДУ считается исполненной с момента поступления денег на счёт эскроу (ч. 3 ст. 15.4), а не с момента перевода.
5. Не затягивайте с оплатой. Если деньги не внесены более 3 месяцев со дня заключения договора, банк вправе в одностороннем порядке отказаться от этого договора (ч. 7.1 ст. 15.5).

Когда застройщик получает деньги со счёта эскроу?

Не позднее десяти рабочих дней после того, как застройщик представит банку разрешение на ввод дома в эксплуатацию или сведения о размещении этой информации в ЕИСЖС (ч. 6 ст. 15.5).

Начисляются ли проценты на счет эскроу и сколько он стоит?

Ни проценты, ни комиссия по эскроу-счету для расчётов по ДДУ не предусмотрены. Часть 5 статьи 15.5 сформулирована прямо: «Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается».

Плата за открытие и обслуживание встречается у эскроу по Гражданскому кодексу, где через него рассчитываются за бизнес, ценные бумаги или права на товарный знак. К эскроу-счету по договору долевого участия это не относится: банк не берет денег с покупателя и не платит ему процентов.

На какую сумму застрахованы деньги на счете эскроу?

Возмещение по эскроу-счету для расчетов по ДДУ выплачивается в размере 100% суммы на счете на день страхового случая, но не более 10 млн ₽ — это статья 13.2 закона 177-ФЗ о страховании вкладов. Страхование действует со дня размещения денег на счете и до ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на первую квартиру в нем либо до истечения срока депонирования.

Как вернуть деньги со счета эскроу при расторжении ДДУ?

Возврат запускается расторжением ДДУ или односторонним отказом от него — других оснований забрать деньги со счета нет (ч. 7 ст. 15.5). Дальше сроки считаются в рабочих днях:

1. Запись о расторжении, прекращении или одностороннем отказе вносится в ЕГРН.
2. Росреестр не позднее 5 рабочих дней со дня внесения записи размещает сведения о её погашении в ЕИСЖС (ч. 9 ст. 15.5).
3. Если в ДДУ не указано, что квартира оплачивалась заёмными деньгами, банк перечисляет сумму депоненту не позднее 3 рабочих дней с даты размещения этих сведений (ч. 8 ст. 15.5).
4. Если сделка ипотечная, залогодержателю даётся 14 рабочих дней на заявление о перечислении денег на залоговый счёт.

Итого без ипотеки деньги возвращаются в пределах 8 рабочих дней после записи в ЕГРН, с ипотекой — дольше на срок, который закон даёт банку-залогодержателю.

Как работает счет эскроу при ипотеке?

Плательщиков двое. Первоначальный взнос на эскроу-счёт вносит покупатель, остальную сумму туда же перечисляет банк-кредитор, и обязанность по оплате ДДУ считается исполненной, когда все деньги поступили на счёт (ч. 3 ст. 15.4). При возврате денег по расторгнутому ДДУ сумма уходит не покупателю напрямую, а на залоговый счет — по заявлению залогодержателя. Платежи по ипотечному кредиту идут с первого месяца, хотя дом ещё строится, а деньги за квартиру защищены эскроу счетом. Сроки кредита и первоначальный взнос, программы и условия — на странице об ипотеке на новостройку и банках-партнёрах.

Можно ли внести материнский капитал на счет эскроу?

Да, материнский капитал перечисляется на эскроу-счет как часть оплаты по ДДУ. Без ипотеки распорядиться капиталом можно после 3-летия ребенка, с ипотекой — сразу: как первоначальный взнос или на погашение основного долга. Размер капитала на второго ребенка, если права на него раньше не было, на 2026 год это 963243₽.

Если ДДУ потом прекращается, деньги маткапитала не возвращаются на счет семьи. Уполномоченный банк по заявлению дольщика направляет запрос в Фонд пенсионного и социального страхования, и средства возвращаются в порядке 256-ФЗ (ч. 8.1 ст. 15.5) — то есть обратно государству, с сохранением права распорядиться ими снова. Как маткапитал можно использовать в сделке по нашим домам — на странице о материнском капитале при покупке квартиры.

Чем сделка по ДДУ с эскроу отличается от покупки в сданном доме?

В строящемся доме деньги ждут на эскроу-счёте, в сданном — расчёт идёт по договору купли-продажи, и ключи выдаются в день сделки. У нас есть оба варианта: ЖК «Фаворит» на Гайве строится и продаётся по ДДУ, а сданный ЖК «Архитектор» на Свиязева, 48а продается по договору купли-продажи.

Застройщик ЖК «Фаворит» — ООО «Специализированный застройщик «Канта Строй» (ИНН 5904407455, ОГРН 1235900016120). Проектная декларация и официальные сведения об объекте размещены в Единой информационной системе жилищного строительства. Офис продаж: Пермь, ул. Революции, 20, БЦ «Бонус», телефон +7 (342) 248-23-49. Цены и сведения о наличии квартир носят справочный характер и не являются публичной офертой.