Приёмка квартиры в новостройке: чек-лист

Что такое приёмка квартиры в новостройке и зачем она нужна?

Приёмка квартиры в новостройке — процедура, после которой ответственность за жильё переходит от застройщика к покупателю. Передача оформляется передаточным актом или иным документом о передаче, который подписывают стороны договора; в акте указывают дату передачи и основные характеристики помещения (ч. 1 ст. 8 214-ФЗ).

Смысл осмотра простой. Застройщик по закону передает квартиру, качество которой соответствует договору, проектной документации, градостроительным регламентам и иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 214-ФЗ). Всё, что этому не соответствует, покупатель фиксирует на бумаге до подписи акта.

1. входная дверь;
2. окна и балкон;
3. стены, пол, потолок;
4. электрика и приборы учёта;
5. отопление;
6. вода и канализация;
7. вентиляция;
8. отделка, если она входит в договор.

Когда застройщик позовет на приемку и сколько времени есть у вас?

Приёмка квартиры в новостройке начинается с уведомления, а не с осмотра. Застройщик обязан уведомить дольщика не менее чем за месяц до срока передачи по договору либо за 14 рабочих дней до начала срока передачи. Способ уведомления задан законом: заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении. Дольщик приступает к приемке в срок, установленный договором, а если такой срок не установлен — в течение 7 рабочих дней со дня получения уведомления (ч. 4 ст. 8 214-ФЗ).

Раньше разрешения на ввод дома в эксплуатацию передача невозможна (ч. 2 ст. 8 214-ФЗ). Если у вас квартира в строящемся доме, ориентируйтесь на две даты в договоре: срок сдачи и срок передачи ключей. В ЖК «Фаворит» на Гайве, ул. Писарева, 2, Орджоникидзевский район, сдача запланирована на IV квартал 2026 года, выдача ключей — на I квартал 2027 года.

Источник — Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ, ст. 8.

Что взять с собой на приёмку квартиры?

На приемку квартиры в новостройке возьмите паспорт и договор: без них вас не пустят в квартиру, а сверять размеры будет не с чем. Остальное — инструменты, которые помогут вам проверить работоспособность.

Как проходит приёмка квартиры от застройщика по шагам?

Приёмка квартиры в новостройке от застройщика идёт по одному регламенту и в строящемся доме по договору долевого участия, и в сданном доме по договору купли-продажи: 

1. Вы получаете уведомление о готовности объекта и записываетесь на конкретное время.
2. Приезжаете с паспортом, договором, инструментами.
3. Представитель застройщика открывает квартиру и передаёт документы, включая инструкцию по эксплуатации.
4. Вы обходите квартиру и отмечаете каждый дефект прямо на месте.
5. Замечания записываются в акт осмотра: где, что, характер дефекта.
6. Если существенных дефектов нет, вы подписываете акт приема-передачи и получаете ключи.

Посмотреть, как всё устроено, можно и заранее: у нас на Нагорном ЖК Архитектор уже заселяется, и мы показываем готовые квартиры вживую. Планировки и цены свободных квартир собраны на странице квартиры на Нагорном.

Как проверить входную дверь, окна и балкон?

Входную дверь проверяют в движении. Полотно должно открываться и закрываться без усилия и не двигаться само, когда вы отпускаете ручку в среднем положении. Замки проворачиваются ключом полностью, ручка не болтается, уплотнитель прижимается по всему контуру, глазок и наличники стоят ровно, на дверном полотне нет вмятин.

Окна должны открываться во всех положениях, включая режим проветривания: фурнитура без скрипа, створка не задевает раму, ручка фиксируется. Стеклопакет проверяют на трещины, царапины и сколы, а между стёклами не должно быть запотевания. Дальше идут уплотнитель по всему периметру, закрытый монтажный шов, ровные откосы, закреплённый отлив с уклоном от окна и подоконник, который стоит горизонтально по уровню и не прогибается под нажимом.

На балконе или лоджии смотрят остекление, стыки, герметизацию примыканий, состояние пола и ограждения. Лист бумаги, зажатый закрытой створкой, не должен вытягиваться свободно: если вытягивается, прижим настроен неверно.

Приёмка квартиры в новостройке: на что обратить внимание при проверке стен, пола и потолка?

Углы должны быть прямыми, стены — вертикальными по уровню. На штукатурке не должно быть трещин, отслоений и пустот: простучите поверхность костяшкой пальца, глухой звук означает, что слой отходит от основания. Стяжку пола проверяют тем же простукиванием, отдельно — на трещины по краям у стен.

Потолок смотрят на перепады между плитами, следы протечек, трещины в стыках и пятна, или полотно натяжного потолка. Каждое найденное отклонение отмечайте мелом или скотчем. 

Как проверить электрику, розетки и счётчики?

Электрику проверяют под напряжением. Подключите зарядку для телефона по очереди в каждую розетку и убедитесь, что устройство заряжается; там, где розеток нет, работу проверит индикаторная отвертка. Выключатели должны срабатывать чётко, автоматы в щитке — включаться и отключаться, а маркировка групп на щитке — соответствовать.

Сверьте количество и расположение розеток, выключателей и выводов под светильники с планом из договора. Проверьте, что провода не торчат из подрозетников без изоляции, а сами подрозетники установлены вровень со стеной.

Важно! Отдельно перепишите показания и номера приборов учёта: электричество, холодная и горячая вода. Эти цифры пригодятся при первом расчёте с управляющей компанией. В ЖК «Архитектор» приборы учёта передают показания в управляющую компанию автоматически, но зафиксировать стартовые значения на фото всё равно стоит.

Как проверить отопление, воду и канализацию?

Радиаторы должны стоять по уровню, быть закреплены и не иметь вмятин, подтёков и следов ржавчины на подводках. Проверьте, что терморегулятор поворачивается, а расстояние от радиатора до подоконника и пола позволяет воздуху проходить. В ЖК «Архитектор» отопление сделано лучевой разводкой, отопительные приборы идут с терморегулировкой.

По воде смотрят вводные краны: они должны перекрываться до упора и не течь. На фильтрах, счётчиках и резьбовых соединениях не должно быть капель и белого налёта: налёт означает, что соединение подтекало. Если разводка по квартире уже сделана, откройте воду и проверьте напор и температуру.

Канализационные выводы проверьте на заглушки: без них в квартиру пойдёт запах. Если санузел уже с сантехникой, пролейте воду через каждый слив и посмотрите под сифоном, не появилось ли влаги.

Как проверить вентиляцию за десять секунд?

Вентиляцию проверяют листом бумаги. Приложите обычный лист к решетке вытяжки в кухне и санузле при приоткрытом окне: если тяга есть, лист "прилипнет" и удержится сам. Упал — вентканал плохо не работает. Проверьте обе вытяжки: кухня и санузел обычно идут разными каналами, и рабочим может оказаться только один.

Проверять тягу нужно именно при приоткрытом окне. В квартире с герметичными стеклопакетами и закрытыми створками воздуху неоткуда взяться, и исправная вытяжка покажет нулевой результат. Если лист не держится и при открытом окне, укажите в ведомости конкретное помещение и решетку, у которой нет тяги.

Что дополнительно проверять в квартире с отделкой от застройщика?

Приемка квартиры в новостройке с отделкой включает всё перечисленное выше плюс каждую позицию, которую застройщик сдаёт готовой. Отделка у нас идёт в двух вариантах, чистовая и предчистовая: откройте договор и посмотрите, что именно в нем указано.

Например, в ЖК «Архитектор» готовая отделка — ламинат на полу, обои на стенах, дизайнерские межкомнатные и входные двери, плитка в санузле, комплект сантехники: ванна, душ с тропической лейкой, раковина с тумбой, унитаз-инсталляция. По каждой позиции смотрят свои моменты:

• Ламинат — щели между досками, скрип, вздутия у стен.
• Обои — стыки внахлест, пузыри, непроклеенные углы, несовпадение рисунка.
• Двери — свободный ход, сколы на кромке, ровные наличники, ручки без люфта.
• Плитка — пустоты под простукивание, ровность швов, затирка без пропусков.
• Сантехника — крепление, сколы эмали, работа смесителей и слива, кнопка инсталляции.

Требования к результату отделочных работ подтверждаются стандартом застройщика, если такие условия есть в договоре (ч. 1.2 ст. 7 214-ФЗ).

Как сверить площадь и высоту потолков с договором?

Площадь измеряют лазерным дальномером по каждому помещению и складывают. Расхождение с договором больше допустимого — основание для перерасчёта цены, порядок которого прописан в самом договоре. Мерить нужно по полу вдоль стен, и отдельно считать площадь лоджии или балкона с указанным в договоре коэффициентом.

Высоту потолков сверяйте со своим значением в договоре, так как высота может отличаться на разных этажах. Записывайте цифры сразу, вместе с номером помещения.

Чем приемка по ДКП отличается от приемки по ДДУ?

Разница в законе, по которому идет сделка. По ДДУ работает 214-ФЗ с эскроу-счетами и передаточным актом по ст. 8; так продаются квартиры в строящемся ЖК «Фаворит». В сданном доме квартира уже стоит на кадастровом учёте и оформлена на застройщика, поэтому сделка идёт договором купли-продажи по Гражданскому кодексу: например, так мы продаем квартиры в сданном ЖК «Архитектор» на Свиязева, 48а, и ключи выдаются в день сделки.

Приемка квартиры по ДКП оформляется тем же передаточным актом или иным документом о передаче, который подписывают стороны, а уклонение от подписания приравнивается к отказу от исполнения обязательства (п. 1 ст. 556 ГК РФ). 

Какая гарантия действует после приёмки и на что она распространяется?

После приёмки квартиры в новостройке начинают течь гарантийные сроки. Их задаёт ст. 7 214-ФЗ, и договором их можно только увеличить. На сам объект гарантия не может быть меньше 3 лет, на технологическое и инженерное оборудование — тоже не меньше 3 лет, на результат отделочных работ и элементы отделки — не меньше 1 года. Отличаются и сроки, и день, с которого их считают.

Источник — Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ.